“商业模式成功与否，一个是看你赚的钱多还是少；另一个是看企业得了‘病’之后，还能不能存活下去，”对于后者，SOHO中国（00410.HK）董事长潘石屹(博客)认为，金融危机期间，SOHO从财务状况到项目的出租率都不错。言下之意，SOHO模式算是经得起考验。
在北京前门大街的CapitalM餐厅，潘石屹接受了本报记者的采访。当前，SOHO模式的未来出路，是摆在潘石屹面前的一大考题。
正如在2007年SOHO中国在香港上市时，其保荐人高盛所言：这不是一家普通的地产公司；这是一个没有多少土地储备，但却能持续创造高利润的公司。SOHO通过快速滚动开发、以“鸡蛋换粮票”协议转让方式拿地或者收购项目、物业主要销售给富裕个人投资者等方式，使其始终保持快速回笼现金、保持财务状况和高利润率的发展模式，俗称“SOHO模式”。
问题在于，随着北京市场的饱和，SOHO模式亟须另一个复制地。
上海，下一个出口
潘石屹直言，目前国内适合发展SOHO模式的城市只有北京和上海，而目前，北京市场的饱和度已较高，因此，未来SOHO的投资和发展重点将会向上海倾斜。
今年8月，SOHO第一次踏出北京，向上海进军，以24.5亿元接盘了摩根士丹利持有的东海广场。
问题是，潘石屹如何盘活这个“上海第一烂尾楼”呢？
据其介绍，当初接过东海广场时，出租率仅为30%，而现时出租率已经达到了50%。
“其实很简单，像东海广场，只要不高高在上的只想租给500强，其实市场还是很大的，这也是为什么摩根士丹利接手两年多以来一直未能盘活东海广场的原因。”潘石屹告诉记者。
目前，SOHO现金十分充裕，据其透露，目前SOHO手上有100亿现金和两个银行共200亿元的授信，“而目前200亿元的信贷额度才用了20亿。”潘石屹表示，这笔钱从地域上来看，将主要花在北京和上海。
他认为，在上海，SOHO模式的市场需求量将相当大。而随着经济的发展，未来在沿海地区将会出现更多适合发展SOHO模式的二线城市。
除此之外，潘石屹称，SOHO也会适当修正现有模式，比如，未来会不断加大持有物业的比例，特别是前门大街项目这样的稀缺资源。
“现在市场非常好，但SOHO的底线是不出售前门大街项目，”潘石屹说。目前，SOHO持有前门大街5.47万平方米的商铺，是第一个SOHO计划长期持有的物业。SOHO一位人士向记者透露，现在前门大街商铺每天的租金约为30元/平方米，这样计算下来，若该项目全部出租，则预计每年可为SOHO收回现金约6亿元。
潘石屹自己说，2008年年初的时候，包括万科在内的很多内地房地产公司，都在研究和学习SOHO，但是到2009年的时候，传统住宅价格的回升使这些公司盈利恢复，与SOHO抢饭碗的声音也逐渐淡了下去。
